As evidências visíveis do desgaste e do envelhecimento dos apartamentos e unidades habitacionais geridas pela Autoridade de Habitação da Cidade de Nova Iorque (NYCHA, sigla para New York City Housing Authority) não evocam imediatamente a ideia de inovação. Estes edifícios, que albergam quase 1 em cada 16 nova-iorquinos, enfrentam sérios problemas de infraestrutura devido a décadas de manutenção deficiente e má gestão. Entre os problemas encontram-se elevadores avariados, áreas de recreio degradadas e fachadas em ruínas, além de escândalos relacionados com infestações de bolor e inspeções fraudulentas à presença de chumbo nas unidades habitacionais. O furacão Sandy, ocorrido em 2012, agravou ainda mais a situação, provocando danos adicionais nos sistemas elétricos e de aquecimento localizados nas caves dos edifícios. Em suma, estas habitações subsidiadas, negligenciadas e abandonadas estão a sofrer um processo que os urbanistas denominam de “demolição por negligência” – quando a única solução viável é a demolição, pois os edifícios representam um risco para a segurança pública.
Resolver este cenário e reabilitar os edifícios para um estado adequado de conservação exigiria um investimento significativo, estimado em cerca de 40 mil milhões de dólares ou mais, o que corresponde a pelo menos 180 mil dólares por unidade habitacional. Anos atrás, havia sinais de inovação escondidos dentro dessas unidades – nas cozinhas. No final dos anos 90, a NYCHA apercebeu-se de que os frigoríficos existentes em muitas unidades eram essencialmente “devoradores de energia”: extremamente ineficientes, obsoletos e dispendiosos para a entidade, que paga as contas de eletricidade dos inquilinos. Em colaboração com uma empresa local de serviços públicos, a NYCHA lançou um concurso para fabricantes de eletrodomésticos, desafiando-os a criar frigoríficos mais pequenos, adaptados ao tamanho dos apartamentos, mas com uma eficiência energética superior.
O vencedor teria a oportunidade de estabelecer um contrato com a NYCHA e um conjunto de outras autoridades habitacionais interessadas num plano de aquisição anual de pelo menos 20 mil unidades. A Maytag, com o seu então novo modelo Magic Chef, venceu o concurso e ajudou a NYCHA a reduzir custos, ao mesmo tempo que aumentava a eficiência energética e diminuía as emissões de gases com efeito de estufa. No total, foram adquiridos 150 mil frigoríficos entre 1995 e 2003. Este processo exemplifica como a Autoridade de Habitação da Cidade de Nova Iorque utilizou a sua influência e poder de compra para impulsionar a inovação na indústria de eletrodomésticos. Agora, a NYCHA procura replicar este modelo para os sistemas de aquecimento e arrefecimento.
A iniciativa Aquecimento Sustentável para Todos desafia os fabricantes a desenvolverem tecnologias de bomba de calor de baixo custo e fácil instalação para modernizar os edifícios existentes. Estes dispositivos substituiriam os tradicionais aparelhos de ar condicionado e teriam a capacidade de aquecer e arrefecer um apartamento de forma eficiente, sem recorrer a gases refrigerantes nocivos ou à combustão de combustíveis fósseis no seu funcionamento interno. A NYCHA apoia este novo concurso ao comprometer-se a adquirir e instalar pelo menos 24 mil unidades do modelo vencedor, como parte de um plano de investimento de 250 milhões de dólares. Paralelamente, a Autoridade de Investigação e Desenvolvimento Energético do Estado de Nova Iorque (NYSERDA) está a colaborar na angariação de outras entidades habitacionais em todo o estado e no país para aderirem ao programa e adquirirem novas unidades.
“Esperamos utilizar este mecanismo sempre que houver uma grande procura no mercado”, afirma Emily Dean, diretora de descarbonização habitacional da NYSERDA. Há muito em jogo nesta iniciativa, e as suas implicações podem ter um enorme impacto não apenas para a entidade responsável e a empresa vencedora do concurso, mas para toda a sociedade. Investir em sistemas de aquecimento e arrefecimento mais eficientes em edifícios antigos beneficia tanto as pessoas como o planeta. Encontrar uma forma justa de implementar estas soluções em grande escala e com rapidez suficiente pode ser revolucionário na resposta à crise climática.
“Oito milhões de pessoas compram unidades de ar condicionado anualmente nos Estados Unidos, e a indústria de Aquecimento, Ventilação e Ar Condicionado movimenta cerca de 100 mil milhões de dólares por ano a nível global. Além disso, acredito que, até 2050, o número de unidades de ar condicionado no mundo triplicará, principalmente as pequenas e compactas, como as que estão a ser desenvolvidas para o desafio da NYCHA”, explica Vicent Romanin, CEO e engenheiro da startup Gradient, que também participa no concurso. “É um grande indicador da procura do mercado por tecnologias de aquecimento e arrefecimento mais eficientes, o que pode acelerar o seu desenvolvimento e implementação.”
Este não é o único avanço tecnológico que a NYCHA e a NYSERDA esperam concretizar nos próximos anos. O RetrofitNY, um programa experimental de 30 milhões de dólares, visa melhorar a eficiência energética de edifícios inteiros através de uma técnica inovadora de renovação. Basicamente, a ideia é instalar nas fachadas de edifícios antigos painéis herméticos e resistentes às condições climáticas, criando uma camada adicional de isolamento térmico. Esta abordagem foi desenvolvida e aplicada nos Países Baixos por uma organização sem fins lucrativos chamada Energiesprong, que significa “avanço energético” ou “progresso energético”. Esta espécie de “casulo de alta tecnologia” não só reduziria drasticamente o consumo de energia, como também poderia ser instalado sem que os moradores tivessem de abandonar as suas casas.
O primeiro projeto-piloto, denominado Casa Passiva, em Brooklyn, estava previsto para ser concluído em outubro de 2022, após atrasos causados pela pandemia de Covid-19. “Há anos, este tipo de renovação em todo o nosso conjunto habitacional parecia inviável”, afirma Ryan Cassidy, diretor de sustentabilidade e construção na RiseBoro Community Partnership, a organização sem fins lucrativos responsável pelo projeto Casa Passiva. “Embora haja um custo adicional, agora dispomos dos recursos e dos métodos necessários para implementar estas melhorias.”
Historicamente, muitos consideravam que a única inovação viável para o parque habitacional antigo era a demolição e a construção de novos edifícios “verdes”. No entanto, é muito mais sustentável reabilitar edifícios existentes do que demolir e construir de raiz. A crise climática exige uma ação urgente para reduzir as emissões de carbono, e qualquer plano sério nesse sentido deve incluir investimentos substanciais na modernização de habitações antigas e energeticamente ineficientes.
O setor da habitação enfrenta desafios significativos para se modernizar e reduzir as suas emissões de carbono. Para além das soluções tecnológicas, é fundamental garantir um financiamento adequado e um compromisso político sólido para a implementação destas mudanças.
Desafios na inovação habitacional
Thatcher Bell, diretor de projetos na incubadora The Clean Fight, especializada em startups de energia limpa, ressalta que muitas soluções para descarbonizar edifícios já existem, mas a sua adoção em larga escala é um obstáculo maior do que a própria inovação. “A inovação é difícil, mas a adoção é ainda mais difícil”, afirma.
O setor habitacional exige uma mobilização ampla para enfrentar este grande desafio. No entanto, startups que tentaram revolucionar a construção civil enfrentaram dificuldades. A Katerra, uma empresa do Vale do Silício financiada pelo SoftBank, angariou 3 mil milhões de dólares prometendo transformar a construção, mas acabou por falir. A Social Construct, que utilizava Inteligência Artificial para otimizar a construção de edifícios multifamiliares, também declarou falência em 2021, citando os desafios da pandemia da Covid-19.
Estes exemplos mostram que, para além da tecnologia, o sucesso na modernização da construção civil depende de fatores como regulamentação, cadeia de abastecimento e adaptação da mão de obra. O caminho para a inovação no setor ainda é desafiante, mas essencial para tornar a habitação mais sustentável.
A transição para habitações mais sustentáveis exige não apenas inovação tecnológica, mas também investimentos de longo prazo e políticas públicas bem direcionadas. Iniciativas como as ações da NYCHA, programas canadianos e europeus, o incentivo à adoção de bombas de calor no estado do Maine e a TECH Initiative na Califórnia mostram que o avanço na descarbonização do setor habitacional não pode depender exclusivamente do modelo tradicional de inovação rápida do Vale do Silício.
A diferença está na abordagem: enquanto algumas startups procuram soluções tecnológicas sofisticadas para atrair investidores de risco, projetos como a Casa Passiva demonstram que a verdadeira inovação pode estar em soluções práticas, como isolamento térmico eficiente e vedação inteligente de edifícios. Segundo Ryan Cassidy, da RiseBoro Community Partnership, estas mudanças podem ter um impacto maior do que tecnologias repletas de controlos e interfaces complexas.
Yu Ann Tan, do RMI, ressalta que há uma diferença fundamental entre os setores do mercado imobiliário: um lado prioriza habitações sustentáveis e acessíveis para responder às necessidades habitacionais a longo prazo, enquanto outro é movido pelo lucro imediato, sem considerar a qualidade e a sustentabilidade das construções. No fim, o sucesso na descarbonização do setor depende menos da pressa por inovações revolucionárias e mais de investimentos pacientes, políticas bem estruturadas e um compromisso real com a redução das disparidades sociais e económicas.
“O tempo é essencial. As autoridades habitacionais não podem esperar por uma solução tecnológica milagrosa ou por uma elevada quantia que talvez nem chegue a aparecer.”
Ao longo do último século, houve uma tendência persistente no campo das tecnologias voltadas para a habitação e construção na busca de processos mais mecanizados e automatizados, trazendo maior eficiência e precisão por meio de construções pré-fabricadas ou modulares, realizadas principalmente num ambiente controlado, em vez de num estaleiro de obras desorganizado.
Isto resultaria em modelos replicáveis, como conjuntos de peças, tão intercambiáveis e fáceis de montar quanto partes de um Lego. Até mesmo o arquiteto Frank Lloyd Wright, criador do Sistema Americano de Construção, dedicou anos a ajustar e testar as casas pré-fabricadas do seu modelo proposto. Thomas Edison tinha uma ideia semelhante.
A Katerra, que estava em rápida expansão, imaginava algo ainda maior: usar uma série de fábricas em todo o país, capazes de produzir grandes quantidades de componentes e partes pré-fabricadas.
A certa altura, a empresa estava envolvida em centenas de projetos e expandiu as suas operações para incluir construções que utilizassem madeira maciça e até chegou a fabricar as suas próprias lâmpadas. Era uma empresa que se focava em diversas vertentes do negócio da indústria de construção.
Os cofundadores, Michael Marks e Fritz Wolff, acreditavam que poderiam aplicar a sua experiência em cadeias de abastecimento tecnológicas e manufatura a uma nova indústria. No entanto, apesar do seu rápido crescimento e elevada avaliação inicial (cerca de 6 mil milhões de dólares), a Katerra acabou por declarar falência em junho de 2021.
“Eles tinham arrogância e desprezo pela indústria da construção e não tinham uma visão clara do modelo que estavam a tentar desenvolver”, diz Michele Knapp, especialista em construção e fundadora da FunForm, uma startup focada em modernizações. “Estavam a usar a tecnologia para construir um Edsel. Se estás a usar robôs para construir um Edsel, ele continua a ser um Edsel, ou seja, um fracasso.”
O objetivo geral da Katerra de transformar o mundo da construção, usando milhares de milhões de dólares em investimentos para criar um sistema de produção totalmente novo desde o início, evidenciava a arrogância característica associada às empresas do Vale do Silício. Além disso, a abordagem da startup americana não teve o mesmo impacto dos modelos europeus mais simples e padronizados, que visavam realizar as modernizações de forma mais direta e eficiente.
Segundo Gerard McCaughey, um empreendedor experiente e fundador da Century Homes — uma pioneira irlandesa em métodos de construção off-site (realizada em espaços diferentes do local de montagem final) —, a startup partilhava uma falha comum em muitos tecnólogos americanos: ignorar inovações desenvolvidas no exterior.
Nos Estados Unidos, construções utilizando madeira eram favorecidas, com materiais brutos (como tábuas) facilmente disponíveis e que, muitas vezes, eram transportados para os locais necessários por carrinhas Ford. Já na Ásia e na Europa, onde há limitações de espaço e materiais, técnicas pré-fabricadas e modulares foram aperfeiçoadas.
A Katerra ignorou estes exemplos, que gradualmente foram desenvolvidos e especializaram-se ao focar-se em setores específicos, um de cada vez. Pelo contrário, tentou reinventar a roda, criando processos para cada aspeto da construção, resultando numa abordagem excessivamente diversificada e dispendiosa.
“O problema não é o que sabes ou não”, diz McCaughey, que conversou com os líderes da Katerra. “Havia aspetos em que tinham plena certeza do que fazer, mas [acabaram por se revelar equivocados]. A construção off-site não é a única solução. Precisamos de aprender a gatinhar antes de andar. Até mesmo o membro menos experiente da minha equipa sabia mais sobre construção off-site do que os principais líderes da Katerra.”
O modelo Energiesprong, responsável pela modernização de milhares de casas nos Países Baixos e em toda a Europa, conta com a Stroomversnelling (“aceleração rápida”), uma rede na qual empreiteiros, associações habitacionais, fornecedores de peças e até mesmo financiadores trabalham em conjunto — um nível de coordenação que nem mesmo o abrangente sistema desenvolvido pela Katerra conseguiu reproduzir.
Atualmente, o sistema Energiesprong consegue restaurar um edifício inteiro em aproximadamente 10 dias. Outras startups e empresas de construção oferecem reformas complementares: a empresa neerlandesa Factory Zero, por exemplo, desenvolve módulos pré-fabricados para telhados que contam com caldeiras elétricas, bombas de calor e ligações de sistemas de energia solar às estruturas existentes.
A transformação sustentável de um edifício antigo é praticamente instalada e operada de forma fácil e direta, sem necessidade de modificações complexas ou personalizadas.
O Energiesprong faz parte de um modelo europeu mais abrangente, que tem origem numa política ambiciosa de redução de emissões, apoiado por incentivos e financiamento para renovações e novas construções. Programas como o Horizon Europe subsidiam métodos inovadores de construção e ajudam a expandir o mercado para produtos como janelas, portas e sistemas de Aquecimento, Ventilação e Ar Condicionado (HVAC).
Um dos principais factores para o seu sucesso tem sido o compromisso governamental em financiar essas melhorias para habitações subsidiadas e públicas, sobretudo edifícios residenciais construídos após a Segunda Guerra Mundial e moradias geminadas, que necessitam urgentemente de modernização.
A Europa apresenta ainda vantagens significativas neste contexto: os códigos de construção são muito mais padronizados entre os países do continente, o que facilita a implementação de regulamentos voltados para a eficiência energética. Um exemplo é o padrão Casa Passiva, que consiste num elevado nível de isolamento térmico, vedação eficaz e ventilação controlada, resultando numa redução drástica do consumo de energia para aquecimento e arrefecimento.
Além disso, o ecossistema habitacional europeu é mais compacto e uniforme, o que cria um ambiente propício para testar novas soluções. O Energiesprong opera com um modelo de construção padronizado, um número limitado de empreiteiros e uma área de actuação restrita, tornando a gestão dos projectos mais eficiente.
Nos EUA, a realidade é bastante diferente. A implementação de um programa semelhante seria consideravelmente mais complexa, mesmo dentro de uma única cidade, quanto mais a nível nacional. “A Europa adopta uma estratégia ampla e financia inúmeros programas em todos os sectores”, diz Michael Eliason, especialista em construção sustentável de Seattle e fundador do Larch Lab, um estúdio de design e think tank.
Esta abordagem distribui o risco entre diferentes ideias, em vez de concentrar o capital de risco num número reduzido de startups de crescimento acelerado e focadas num único objectivo. “Os EUA acabam por ser mais selectivos”, explica Eliason. “E assim, o fracasso da Katerra acaba por afectar todo o sector da construção modular pré-fabricada.”
O Canadá está a desenvolver um modelo inspirado nas práticas europeias para a modernização de edifícios antigos. Um exemplo notável é o projecto da CityHousing Hamilton, organismo municipal de habitação do Ontário, que recentemente utilizou fundos nacionais de habitação para renovar completamente a Torre Ken Soble.
Construído em 1967, à beira-mar, para acolher idosos, o edifício encontrava-se em estado degradado. A renovação incluiu o revestimento externo com painéis pré-fabricados, novas janelas de alta eficiência térmica e a electrificação dos sistemas de aquecimento e fogões, eliminando o uso de gás. Com estas melhorias, o edifício atingiu o padrão Casa Passiva.
O impacto foi notável: a Torre Ken Soble reduziu o seu consumo de energia em 94%, e a electricidade necessária para aquecer ou arrefecer um apartamento equivale agora ao consumo de apenas três lâmpadas incandescentes.
Além dos ganhos energéticos, o projecto valorizou a experiência dos residentes. Novas janelas panorâmicas em arco foram concebidas não apenas para eficiência térmica, mas também para criar espaços mais agradáveis, com maior entrada de luz natural e melhores vistas, sem comprometer a estética do edifício.
Segundo Graeme Stewart, da ERA Architects, que liderou o projecto e estudou centenas de arranha-céus semelhantes do pós-guerra no Canadá, esta requalificação também impulsionou empresas canadianas especializadas em janelas e revestimentos de alta tecnologia. Ele acredita que iniciativas como esta podem estimular o crescimento de uma indústria nacional voltada para construções mais sustentáveis.
Para expandir este modelo pelo país, Stewart ajudou a fundar a Tower Renewal Partnership, uma organização dedicada a promover e coordenar projectos semelhantes de renovação em todo o Canadá.
A modernização da Torre Ken Soble trouxe benefícios evidentes para os seus residentes, como melhoria na qualidade do ar, redução da propagação de doenças infecciosas e impacto positivo na saúde mental e cognitiva. Além disso, a requalificação proporcionou vistas panorâmicas pouco comuns em habitação social, tornando o ambiente mais agradável.
No entanto, segundo Sean Botham, gestor de desenvolvimento da CityHousing Hamilton, o custo adicional de 8% para renovações semelhantes torna improvável que a agência implemente projectos deste tipo em larga escala sem apoio financeiro extra.
O grande desafio, segundo Graeme Stewart, da ERA Architects, é transformar esta abordagem em algo comum e acessível, tal como já acontece na Europa, onde edifícios energeticamente eficientes deixaram de ser uma novidade para se tornarem o padrão. Nos Estados Unidos e no Canadá, contudo, a eficiência energética ainda é vista como um custo adicional, em vez de uma necessidade essencial.
Apesar disso, há sinais positivos. Yu Ann Tan, da RMI, destaca que um projeto de lei aprovado no Senado em novembro de 2021 destina US$ 5 bilhões para iniciativas de climatização e eficiência energética em edifícios, o que pode ter um impacto significativo no setor.
Além disso, algumas empresas privadas estão a tomar a iniciativa. O programa RENU Communities, em parceria com a Taurus Investment Holdings, realiza auditorias de eficiência energética em edifícios adquiridos, considerando bombas de calor e outras melhorias como uma forma de valorizar os imóveis e reduzir custos de manutenção.
Ainda assim, estes casos são excepções, e a necessidade de uma acção mais urgente e em larga escala continua a ser um grande desafio.
Panama Bartholomy, director-executivo da Building Decarbonization Coalition, salienta que os EUA ainda encaram a eficiência energética como um luxo, em vez de uma necessidade urgente face à crise climática. Segundo ele, a situação exige uma abordagem emergencial, semelhante a tempos de guerra, com financiamento massivo para modernizar os edifícios de forma acelerada.
Nos EUA, contudo, os códigos de construção e os incentivos financeiros são, em grande medida, responsabilidade dos governos estaduais e municipais, o que torna a implementação de mudanças descentralizada e desigual. É neste contexto que iniciativas como as da NYCHA e da NYSERDA ganham importância. A Lei Local 97 da cidade de Nova Iorque, que estabelece metas rigorosas de redução de emissões para grandes edifícios e impõe multas severas em caso de incumprimento, entrou em vigor este ano, forçando mudanças no sector.
Ainda assim, a implementação de soluções pré-fabricadas para renovações enfrenta grandes desafios nos EUA. Diferenças na infraestrutura habitacional, nos incentivos económicos e na cultura da construção civil dificultam a simples importação de modelos bem-sucedidos da Europa, como observa Michele Knapp, que participou no projecto RetrofitNY. Além disso, um porta-voz da NYCHA aponta outros obstáculos, como a idade avançada dos edifícios, a necessidade de modernizar as redes eléctricas e a falta de dados concretos sobre custo e desempenho das soluções modulares.
Mesmo assim, a agência já começou a testar tecnologias sustentáveis. No Fort Independence, no Bronx, estão a ser instaladas bombas de calor, enquanto na Avenida 1471 Watson, também no Bronx, fogões de indução estão a ser avaliados como alternativas mais eficientes. Além disso, o primeiro projecto RetrofitNY voltado para um edifício da NYCHA está em curso no Edifício Ravenswood, um prédio de seis andares e 48 apartamentos no Queens.
Este avanço representa um primeiro passo para modernizar habitações antigas e torná-las mais sustentáveis, mas ainda há um longo caminho a percorrer para que esta transformação ocorra em grande escala.
A procura por soluções de renovação mais abrangentes está a crescer, e o modelo de negócios neste setor encontra-se em transformação. Segundo Dean, da NYSERDA, está a surgir uma nova classe de prestadores especializados na modernização de edifícios para a neutralidade carbónica, oferecendo garantias de desempenho e preços mais competitivos. No entanto, o grande desafio é conectar inovação, políticas públicas ambiciosas e financiamento adequado de forma ágil o suficiente para gerar um impacto real nos esforços de renovação.
Yu Ann Tan, da RMI, menciona que investigadores já estão a analisar formas de direccionar recursos da área da saúde para financiar estas renovações. Isto porque melhorias na qualidade do ar e a eliminação de bolor e poluentes podem trazer benefícios diretos para a saúde dos moradores, reduzindo problemas respiratórios e outras doenças.
Um exemplo promissor deste modelo é o Built to Last, da cidade de Filadélfia. Coordenado pela Autoridade de Energia de Filadélfia, o programa identifica incentivos financeiros disponíveis para proprietários de baixos rendimentos, ajudando-os a aceder a benefícios como climatização eficiente, descontos em electrodomésticos sustentáveis e subsídios para reparações estruturais.
Alon Abramson, director do programa, explica que, apesar dos atrasos causados pela pandemia da Covid-19, o Built to Last já actua em 25 habitações, coordenando empreiteiros e garantindo que as renovações sigam os padrões necessários e os cronogramas estabelecidos. O objectivo é restaurar habitações que, muitas vezes, se encontram em condições precárias. Esta abordagem mostra que, com estratégias bem estruturadas e financiamento acessível, é possível viabilizar reformas sustentáveis mesmo para comunidades de baixa renda. No entanto, ainda há um longo caminho para que essas iniciativas se tornem comuns e alcancem escala suficiente para um impacto significativo no setor habitacional.
Para os habitantes dessas casas em restauração, a precariedade das condições habitacionais é uma realidade constante. Muitas vezes, eles enfrentam falta de aquecimento, falhas nos fornos, canos rachados que resultam em interrupções no fornecimento de água e contas de energia exorbitantes, causadas por isolamento térmico deficiente, materiais de baixa qualidade e falta de manutenção adequada.
Segundo Abramson, essa situação evidencia o peso financeiro e ambiental do consumo de energia para as famílias de baixa renda, tornando-se um fardo difícil de suportar. A questão não se resume apenas à necessidade urgente de descarbonização dos conjuntos habitacionais, mas também à complexidade dos problemas estruturais destas construções.
“Precisamos descarbonizar os nossos conjuntos habitacionais, mas os problemas estruturais estão demasiado estranhos”, diz Abramson. “É um desafio tecnológico instalar bombas de calor nessas casas. Mas a falta de janelas é um problema ainda maior.”
Isso mostra que, antes mesmo de implementar tecnologias modernas de eficiência energética, é preciso lidar com falhas básicas na infraestrutura dos edifícios. Renovações sustentáveis são essenciais, mas elas só serão eficazes se vierem acompanhadas de melhorias fundamentais na qualidade das habitações.
Patrick Sisson é um escritor de Los Angeles. Ele tem artigos publicados no jornal New York Times, Bloomberg CityLab e Vox.
Patrick Sisson